借りている自宅マンションの更新の時期が近づいています。賃貸借契約書を見ると、賃貸借契約は2年間ごとに更新するものとされており、更新の際には、借主が月額賃料の1ヶ月分を更新料として支払わなければならないと記載されています。
消費者の利益を一方的に害する契約は無効になると聞いたことがあります。 毎月賃料を支払っていますが、それとは別に更新料も支払わなければならないのでしょうか。
結論から申しますと、ご質問頂いたような2年更新で更新料が月額賃料の1ヶ月分の場合には、一般的には、更新料の支払いを約する条項は無効にならないと解されますので、賃貸借契約の更新をする場合には、毎月の賃料とは別に更新料を支払う必要があると思われます。
ご指摘の通り、消費者の権利を制限したり、消費者の義務を加重したりする契約書の条項であって、消費者の利益を害するものは、消費者保護の観点から、消費者契約法という法律によって無効とされる場合があります。
しかし、消費者の利益を害する条項が全て無効となるわけではありません。
更新料の支払いを約する条項に関しては、判例が、「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料の支払を約する条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、」消費者契約法により無効とすることはできないと判断しており、更新料の支払いを約する条項が賃貸借契約書に一義的かつ明確に記載されている事案において、更新料の額を賃料の2か月分とし、賃貸借契約が更新される期間を1年とする内容の更新料の支払いを約する条項を有効と認めています。
今回のご質問の場合には、ご質問の内容から契約書には2年更新で月額賃料の1ヶ月分を更新料として支払うことが一義的かつ具体的に記載されているものと推測されます。
そして、2年更新で月額賃料の1ヶ月分の更新料というのは、上記判例の事案と比べても、消費者に不利益とはいえないと考えられます。
したがって、ご質問の更新料の支払いを約する条項は、一般的には無効にならないと解されますので、賃貸借契約の更新をする場合には、毎月の賃料とは別に更新料を支払う必要があると思われます。
なお、住居を借りる際には、月々の賃料が高いか安いかだけではなく、その住居にどの程度の期間住もうと思っているのか、住むことになるのか見当をつけた上で、その間賃貸借契約を継続するために支払わなければならない更新料その他の負担金の額を計算して、全体としてどの程度の金額を支払うことになるのかをよく考えて、住居選びをすることが望ましいと思われます。
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