新年明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いいたします。
さて、本年１回目の法律相談のテーマは、昨年１年間で会員の皆様から最も多くご相談を受けた「店舗の賃貸借」です。景気は停滞しているものの、お金の巡りが良くなったのか、ここ数年不動産の動きが活発になってきました。これに伴い銀座でもビルの買い取りとこれに伴う貸店舗の立退きに関するトラブルが増えています。そこで今回は「賃貸借契約の更新と立退きについてご説明します。
１ 皆さんのお店の契約はほとんどが「普通賃貸借契約」です。この契約は、たとえ店舗でも契約期間が切れた場合更新できることが原則です。更新拒絶できるのは賃貸人に「正当理由」がある場合だけで、しかも貸主の正当理由が認められるケースはほとんどありません。「ビルが古くなったから建替えるので出ていって欲しい」との理由で立退きを迫られるケースが多いようですが、このような理由で一方的かつ無条件に立退く必要はありません。仮に立退く場合には、いわゆる立退き料を請求すべきです。これに対し「定期賃貸借（定期借家）契約」の場合は、更新の手続きはありません。元々更新しない、契約期間が終了した場合には店を明渡す前提の契約です。したがって本来定期借家契約は、更新がない＝必ず立退いてもらえる代わりに、賃料その他の条件が借主に有利であることを前提としています。ただし、みなさん定期借家権の知識がないために有利な条件で入居できない実情にあるようです。
２ 契約更新の場合に「更新料」（たとえば賃料の１ヶ月分〜３ヶ月分程度）を支払うことが多いと思いますが、この更新料の支払は貸主の法律上の権利ではありません。賃貸借契約に更新料支払約束があってはじめて借主に支払義務が生じます。ただし、契約に取り決めがなくても法律的知識がなく１度払ってしまうと、「黙示の承諾（約束）」があったとみなされ、次回以降支払義務が生じてしまうので注意しましょう。
３ よく相談を受けるのは、更新する際に、貸主側から「今度は定期賃貸借契約にしてくれ」と持ちかけられるケースです。上記の通り「定期借家」の場合は更新がありませんので、次回の更新はできません。だまされないよう注意してください。 |
